Refacturation de TVA & charges récupérables : ce qu’il faut savoir !

La refacturation de la TVA

Nombreux sont les propriétaires d’immobilier commercial réclamant à leur locataire la Taxe sur la Valeur Ajoutée (20%) sur le loyer (et parfois sur la provision pour charges).

Cette démarche est fiscalement indolore (tant pour le locataire assujetti, que le bailleur qui y opte sur option) et permet au propriétaire de déduire la TVA sur toutes ses dépenses au titre de la gestion, l’entretien et la réparation du bien assujetti.

Le propriétaire continue à encaisser le loyer contractuel et réduit ses coûts, puisqu’il va réintégrer la TVA acquittée, et en reverser le surplus au Trésor Public.
Bien qu’il soit préférable d’inscrire au bail que le Bailleur a opté pour la collecte de la TVA, cette décision peut prendre effet n’importe quand en cours de bail (ou après acquisition de murs), sans que le locataire ne puisse s’y opposer (inscription au bail obligatoire pour un locataire exclu du champ de la TVA).

Cependant, certains biens restent légalement exclus du champ d’application de la TVA : la location d’immeubles à usage d’habitation (sauf logement de fonction avec présence obligatoire de son occupant sur site attenant), les logements nus ou meublés (sauf si affectés à une activité para-hôtellière).

TVA et CRL

L’option à la TVA est aussi un moyen pour un propriétaire de s’exonérer de la Contribution sur les Revenus Locatifs, les deux impôts ne pouvant se cumuler.

Toute personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés (ou groupement de propriétaires dont l’un des membres y est soumis) et pour tout bien achevé depuis plus de 15 ans est assujetti à la CRL.

Son montant (2.5% du loyer net) peut être conventionnellement refacturé au locataire (inscription dans le bail). Le preneur analysera cette dépense comme une surcharge à son loyer courant.

Certains biens sont cependant exonérés (loyer annuel inférieur à 1850 Euros, local déjà soumis à TVA, local loué à l’État, ambassades ou consulats).

La CRL doit être déclarée annuellement (en même temps que la déclaration d’IS ou la 2072 selon les cas), et payée spontanément, avec le versement préalable d’un acompte égal à 2,5 % des recettes taxables perçues au cours de l’exercice précédent.

Les charges récupérables sur le locataire

Depuis le 1er Septembre 2014, tous les baux commerciaux (nouvellement conclus ou renouvelés) doivent satisfaire aux nombreuses obligations et contraintes de la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), notamment celles relatives aux dépenses refacturables au locataire.

Auparavant, la liberté contractuelle prévalait et permettait au bailleur de tout refacturer (bail Triple Net).

Dorénavant, le bail doit comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances » assorti de leurs répartitions respectives.

A côté des classiques taxes foncières, d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage, la taxe sur les bureaux, les locaux d’activité et surfaces de stationnement (en Île-de-France) qui doivent se repartir en fonction de la surface exploitée, les charges de fonctionnement éventuel de la copropriété peuvent être en partie refacturées au locataire, ainsi que les réparations (sauf celles de l’article 606 du Code Civil, de grosses réparations ou de mise en conformité, obligatoirement supportées par le bailleur).

La plus grande rigueur rédactionnelle s’impose donc : l’inventaire doit être le plus exact possible et citer scrupuleusement les dépenses visées. Depuis la loi Pinel, les honoraires de gestion des loyers restent intégralement à la charge du bailleur.

Par ailleurs, le bail commercial doit maintenant inclure une liste des travaux réalisés au cours des 3 dernières années (avec le coût réel) et ceux à venir durant les 3 prochaines années (avec le coût prévisionnel) et leur répartition. Le propriétaire doit la tenir à jour et la transmettre au locataire tous les 3 ans.