Vos locaux sont devenus inadaptés à votre activité ? 3 moyens de réagir !

La résiliation anticipée du bail

Au cours de la durée de vie du bail, le locataire a la possibilité de résilier son bail à l’expiration d’une période triennale ou à l’échéance contractuelle du bail, en respectant un délai de préavis d’au moins six mois.

Si à l’expiration d’une période triennale le locataire souhaite libérer ses locaux, il faut que celui-ci communique sa volonté de prendre congé du bail par acte d’huissier et/ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En dehors des périodes triennales ou de l’échéance contractuelle, il ne reste que très peu d’options pour le locataire. Le régime des baux commerciaux ne fait pas mention de la résiliation amiable du bail commercial, n’imposant ainsi aucun formalisme et laissant aux deux parties la liberté de préciser les modalités de la résiliation amiable, qu’il est préférable de formaliser par un consentement mutuel écrit.

Même si la résiliation amiable est assez rare, celle-ci ne pourra s’obtenir pour le locataire sans accorder au bailleur le versement d’une compensation financière et/ou sans exiger la mise d’une recherche de successeur. Cela permet au bailleur de n’accuser aucune perte financière liée à la vacance prématurée de ses locaux.

La recherche de successeur

Quelle que soit l’issue des négociations entreprises avec le bailleur, la recherche de successeur s’avère souvent une condition imposée par le bailleur pour mettre fin à sa relation contractuelle avec son actuel locataire.

Pour pouvoir lancer une recherche de successeur, le locataire doit en faire la demande par écrit auprès de son bailleur, et s’accorder avec lui sur les conditions nécessaires à la re-location. Au minimum, le bailleur cherchera à obtenir du successeur les mêmes conditions financières que celles supportées par le locataire en place.

Une fois le successeur trouvé, il est fortement recommandé au locataire sortant de ne pas céder juridiquement son bail mais de résilier son bail concomitamment à la signature d’un nouveau bail entre le Bailleur et le repreneur.

En effet, ce procédé permettra au locataire sortant de s’affranchir de la clause de garantie solidaire prévue par la loi dans le cadre d’une vraie cession de bail.

Pour le Bailleur, ce procédé préférentiel pourra être l’occasion d’obtenir une prolongation de la période ferme d’occupation d’un minimum de trois ans dans le cadre d’un bail commercial classique.

La sous-location

Si la situation immobilière du locataire est amenée à évoluer, et que ce surplus de surface inoccupée pourrait un jour lui servir, mieux vaut privilégier la sous-location. Cela permettra de rentabiliser l’espace disponible et de constituer un complément de revenu pour le locataire.

Mais la sous-location est réglementée. En tout premier lieu, il convient de vérifier dans son bail la présence d’une clause autorisant la sous-location, mais celle-ci ne saurait suffire. Un preneur ne peut pas prendre la décision de sous-louer tout ou partie de ses locaux sans avoir au préalable obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Une fois cet accord obtenu, il faut que l’actuel locataire et son sous-locataire s’accordent ensemble sur un contrat de sous-location, contrat qui ne modifie pas le bail initial de l’actuel locataire et sa relation avec son propriétaire. Le contrat de sous-location doit impérativement faire mention de la durée du bail, de la répartition des charges, des obligations attenantes aux deux parties ainsi que les termes du loyer. Il convient de préciser qu’un locataire ne peut pas sous-louer plus cher qu’il ne loue.

Le bailleur doit être invité à concourir à l’acte mais il n’a pas d’obligation à y prendre part. Un délai de 15 jours lui est accordé pour faire un retour à son locataire.

Attention, si un locataire sous-loue ses locaux sans obtention de l’accord du propriétaire, celui-ci s’expose à la résiliation ou au non-renouvellement de son bail et au non-paiement de l’indemnité d’éviction et dans certains cas au paiement de dommages et intérêt au propriétaire.