Coworkers et propriétaires : une relation gagnant-gagnant ?

Tendance apparue en Île-de-France, dans le centre de Paris initialement, le coworking est devenu une véritable alternative à l’offre de bureaux « classiques » dans un marché qui souffre d’une sous-offre, qui s’amplifie d’année en année.

Pourquoi un tel développement ?

Les modes de travail ont beaucoup évolué sur les 10 dernières années. Télé-travail, flex-office, l’entreprise est en constante adaptation pour permettre à ses salariés de travailler dans les meilleures conditions.
A l’heure où le bien être est au cœur de toutes les stratégies, l’entreprise doit s’adapter pour fidéliser ses talents. Le besoin de flexibilité, bien que n’étant pas nouveau, est au cœur de la démarche immobilière de l’entreprise.

Les coworkers, gros consommateurs de surfaces

Le phénomène du « coworking » gagne du terrain. La demande placée a littéralement explosé à partir de 2016. En seulement cinq ans, le nombre d’espaces de ce genre en Île-de-France est passé de 20 à 177.
La taille des surfaces prises à bail par les coworkers ne cesse de progresser. Si les petites et moyennes surfaces ont constitué le socle du coworking francilien, leur part a reculé au profit des grandes surfaces, pour finalement se porter sur toutes les typologies de surfaces. Alors que la superficie moyenne des créations en Île-de-France s’élevait à 1 500 mètres carrés en 2015, elle excédait 4 000 mètres carrés fin 2018.
Du fait des grandes transactions recensées ces derniers mois, tout laisse à penser que les coworkers ne sont friands que de surfaces qualitatives, neuves ou restructurées, mais la raréfaction de l’offre qualitative a poussé les coworkers à s’intéresser à tout type de biens. En nombre de prises à bail par des coworkers, environ 50 % portent sur des bureaux en état d’usage.

Les coworkers, un occupant prisé pour les propriétaires

On l’aura compris le coworking n’est pas un feu de paille, mais une nouvelle alternative durable à l’immobilier tertiaire traditionnel. Il a vocation à se développer encore dans les années à venir. Accueillir dans son patrimoine un coworker a plusieurs intérêts pour les propriétaires d’immeubles.
Au niveau de la durée d’engagement, ce sont des acteurs extrêmement souples pouvant à la fois s’engager sur des courtes durées, via la signature de baux dérogatoires, que sur des durées longues, via des baux fermes pouvant aller jusqu’à 12 ans. Les coworkers s’adaptent très facilement à la volonté des bailleurs. La capacité des coworkers à s’engager sur des baux longs expliquent en partie leur succès auprès des compagnies d’assurances et fonds de pensions. Les foncières côtées représentent à elles seules près de 15 % des propriétaires d’immeubles loués à des coworkers.
Louer son immeuble en totalité à un coworker présente l’immense avantage de bénéficier d’un loyer élevé et d’un engagement long terme et donc d’augmenter significativement la valeur de son immeuble.
Soucieux de s’installer dans des quartiers prisés des utilisateurs, les coworkers n’hésitent plus à s’engager sur les valeurs primes du marché en termes de loyer facial, même s’ils restent très demandeurs en termes de franchise de loyer. L’implantation d’un centre de coworking requiert la réalisation d’importants travaux de rénovation et de mises aux normes.

Héberger un coworker, un pari risqué ?

Le nombre de centres de coworking a rapidement explosé, aujourd’hui tous ne sont pas rentables. Pour optimiser leur rentabilité, les espaces de coworking doivent être utilisés de façon plus intensive que les bureaux classiques, ce qui induit une plus forte densité de population au m². Cela implique de réaliser régulièrement des travaux pour optimiser les capacitaires des immeubles.
Pour le propriétaire, le principal souci reste le risque d’impayé ou de retard de paiement. Bien choisir son coworker reste déterminant. Se faire conseiller par un professionnel de l’immobilier semble crucial. En effet, la concurrence est forte sur le marché du coworking. Peuvent-ils tous être rentables et prospérer? L’avenir nous le dira !
Pour tirer leurs épingles du jeu, les coworkers disposent d’importants moyens de communication pour se vendre et surtout se différencier des autres, et espérer ainsi séduire des entreprises désireuses de tester de nouveaux modes de travail. Mais les attirer est un essai qu’il faut ensuite transformer pour les fidéliser et s’assurer ainsi un remplissage dans la durée.
Les propriétaires, soucieux de garantir la rentabilité financière de leurs immeubles, ont rapidement réagi en s’adaptant aux attentes des utilisateurs. Inspirés du phénomène Coworking, tout a été mis en œuvre pour fidéliser leurs locataires, en concevant des bureaux avec des espaces de travail ouverts et modernes, favorisant ainsi la communication et le partage d’expertise. Certains ont poussé l’adaptation jusqu’à mettre à disposition de leurs occupants des espaces partagés et des services. Ainsi plusieurs foncières cotées ont lancé leur propre marque de coworking, à l’instar de Gecina avec Secondesk ou encore Covivio avec Wellio.