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BUREAUX : DES DISPARITES GEOGRAPHIQUES

BUREAUX : DES DISPARITES GEOGRAPHIQUES

Publié le 29 juillet 2020
BUREAUX : DES DISPARITES GEOGRAPHIQUES

Au 1er semestre 2020, le marché des bureaux en Île-de-France a été très fortement ralenti par la crise sanitaire : la demande placée n’atteint que 667 000 m², soit 40 % de moins que son niveau du 1er semestre 2019. Un véritable effondrement a même eu lieu au 2nd trimestre : seuls 177 000 m² ont été placés, soit un total plus de trois fois inférieur à son niveau de 2019. La crise a impacté toutes les tranches de surfaces dans des proportions quasiment équivalentes : le marché des petites surfaces (moins de 1 000 m²) recule de 37 %, celui des surfaces moyennes (de 1 000 à 5 000 m²) de 41 %, enfin, le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) de 42 %.

Une baisse plus forte peut être identifiée au niveau des grandes transactions : seulement 12 opérations ont été signées, soit un nombre plus de trois inférieur à celui du premier semestre 2019. Néanmoins, la signature du bail de la Tour Total, d’une surface de près de 126 000 m², compense ce très faible nombre de transactions. Cette opération permet également à la Défense d’être l’un des seuls secteurs géographiques où le placement a progressé : il atteint 169 000 m². À l’échelle locale, l’impact de la crise est très variable : Paris QCA (Quartier central des affaires), avec une surface placée de 142 000 m², n’enregistre une baisse que de 38 % alors qu’elle est de plus de 80 % pour la 1ère couronne sud, la demande placée n’y atteignant que 14 000 m².

Avec 2 959 000 m² disponibles, l’offre immédiate reste stable pour le moment. L’évolution des modes de travail et la place croissante accordée au télétravail pourrait néanmoins l’impacter : certaines sociétés cherchent déjà à libérer une partie des surfaces qu’elles occupent. Durant le mois de juin, la demande exprimée a été boostée par de nombreuses recherches de successeurs. Si cette tendance pourrait soulager certains secteurs en situation de sous-offre comme Paris QCA, elle pourrait aggraver la situation des zones déjà sur-offreuses à l’instar du Croissant Ouest où le taux de vacance dépasse déjà les 10 %.

Les loyers faciaux restent globalement stables : le ralentissement du volume de transactions n’a pas permis de voir de premiers changement sur ce point. La situation économique et les libérations croissantes de surfaces pourraient conduire à de légères baisses des loyers pour les bureaux prime à partir du mois de septembre. Dans la même logique, les propriétaires pourraient accepter d’accorder davantage de mesures d’accompagnement.

Le marché de l’acquisition est aussi fortement ralenti : seuls 74 000 m² ont été échangés au premier semestre. Si certaines transactions ont été annulées du fait de la crise sanitaire, c’est désormais la prudence des preneurs qui explique ce ralentissement. Les entreprises restent attentistes et espèrent assister à une baisse des valeurs vénales au cours des prochains mois. Le rôle des banques sera également crucial : un durcissement des conditions d’accès au crédit pourrait avoir un impact négatif supplémentaire pour ce marché.

PROSPECTIVE

Le placement de bureaux sur un an glissant amorcé une baisse dès le début de l’année 2018, s’était stabilisé en 2019 pour chuter drastiquement au 1er trimestre 2020. La demande exprimée auprès d’Evolis est en hausse de 6% en juin par rapport à la période Covid-19 : les recherches de successeurs se multiplient et les demandes à l’achat sont restées fortes. En tablant sur une reprise progressive, le placement de bureaux pour l’année 2020 pourrait être compris entre 1,4 et 1,6 million de m² placés.

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