Bureaux : panorama de l’offre en Île-de-France

Une crise sanitaire sans précédent

Depuis plus d’un an, la France vit au rythme de l’évolution de la crise sanitaire de la Covid-19. La pandémie a impacté le marché des bureaux : de nombreuses livraisons ont, par exemple, été retardées à la suite de la mise à l’arrêt des chantiers pendant le 1er confinement. Cet allongement des délais se répercute sur les mises en chantiers : selon les données de l’INSEE, les nouvelles surfaces de bureaux atteignent en fin d’année 2020 leur plus faible niveau sur 10 ans.

Répartition de l’offre de bureaux à un an en Île-de-France en fonction de l’état des locaux

(source : Evolis)

Une offre en forte progression en 2020

Dans ce contexte inédit, le taux de vacance francilien a progressé sur un an de 1,7 point pour atteindre 6,8 % au 1er trimestre 2021. En Île-de-France, 3 788 000 m² de bureaux sont immédiatement disponibles contre seulement 2 831 000 m² un an auparavant.
L’offre à un an suit la même direction : avec 5 340 000 m² disponibles, elle atteint également un niveau record, supérieure d’un quart à son niveau de mars 2020. Portée par de nombreuses livraisons, l’offre neuve a progressé de plus de moitié en un an et concentre plus du tiers des surfaces disponibles sous un an.

Evolution trimestrielle de l’offre immédiate de bureaux en Île-de-France

(source : Evolis)

Les livraisons vont se poursuivre

Selon le Grand Paris Office Crane Survey de Deloitte, les surfaces de bureaux en chantier atteignent un niveau record de 2 460 000 m² dans le Grand Paris au 30 septembre 2020. Dans la partie Nord du Croissant Ouest (La Défense exclue), ce sont plus de 250 000 m² de bureaux qui sont déjà en projet à plus d’un an, avec plusieurs projets d’envergure comme les immeubles Black à Clichy ou Arboretum à Nanterre.
Le secteur de Saint-Denis et de Saint-Ouen est également animé par de nombreuses livraisons et chantiers : le prolongement de la Ligne 14 et l’approche des Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024 ont créé un nouvel élan. Les derniers mois ont déjà été marqués par de premières livraisons d’envergure, à l’image de l’immeuble Woodwork à Saint-Denis. De nombreux autres projets sont déjà à l’étude ou en construction et continueront d’alimenter ce marché.

Des disparités régionales

Dans des communes telles que Courbevoie ou Saint-Ouen, ces livraisons d’envergure, en parallèle d’un placement ralenti par la crise sanitaire, ont aggravé des situations pourtant déjà très largement sur-offreuses. Dans le Nord du Croissant Ouest, le taux de vacance a, par exemple, progressé de 2 points en une année et dépasse désormais les 15 %.
À l’inverse, le ralentissement du marché et la hausse des libérations ont permis de réduire la pénurie de l’offre dans certains secteurs, en particulier à Paris Intramuros. Dans le Quartier Central des Affaires, l’offre immédiate a quasiment été multipliée par 3 par rapport au 1er trimestre 2020. Bénéficiant également de livraisons d’envergure, le marché des bureaux de la Rive Gauche dispose quant à lui d’un réservoir suffisant pour absorber une demande placée qui retrouverait son niveau « d’avant-crise ».

Zoom : Grand Paris Express et construction de bureaux

La future mise en service du Grand Paris Express transforme également les territoires. Dans de récentes études, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) s’est intéressé aux futures livraisons dans les quartiers des gares des lignes du Grand Paris Express. L’association fait état de plus de 360 projets d’urbanisme : ces derniers vont générer, au cours de la décennie à venir, près de 9 millions de m² de bureaux, dont plus de 1 200 000 m² autour de la future gare du Stade de France de la ligne 15, est dont la mise en service est prévue à l’horizon 2030.
Le Grand Paris Express va impulser de nouvelles dynamiques et il va également permettre à certains marchés de connaître un véritable renouvellement de leur parc de bureaux. Par exemple, de nombreux projets sont déjà à l’étude aux alentours de la future gare du Val-de-Fontenay.

Sources : INSEE, Deloitte, APUR, EVOLIS.