LYON | Le bilan au 1er trimestre 2024

Le marché de l’investissement : Dans l’attente d’un rebond

Sans surprise, le premier trimestre 2024 s’inscrit dans la continuité d’une année 2023 décevante. Toutes classes d’actif confondues, moins de 47 millions d’€ ont été engagés pour un total de 14 opérations.

La baisse des investissements est vertigineuse et concerne quasiment toutes les classes d’actif.
En commerce et logistique, aucun deal n’a été acté au T1 2024.

Mécaniquement, les bureaux voient leur part de marché remonter à 65 %, cependant le montant investi reste faible et s’élève à 30,5 millions pour un total de 3 deals.

Finalement, au cœur de la tempête, la classe d’actif des locaux d’activité résiste relativement le mieux. 11 opérations ont été enregistrées pour un montant total de 16 millions d’euros. Il s’agit de la seule classe d‘actif à progresser annuellement dans la région lyonnaise au T1 2024 (+ 7 %). Rapporté à la moyenne quinquennale, la baisse n’est « que » de -34 %.

Le marché des utilisateurs – Bureaux : Vers un redémarrage du marché ?

Les chiffres du T1 2024 rendent compte de la résilience du marché des bureaux de la métropole lyonnaise, et ce, en dépit de la conjoncture économique. Selon les données publiées par le CECIM, environ 59 500 m² ont été commercialisés au 1er trimestre 2024 à travers 121 signatures : ce volume est en hausse de 25 % par rapport à l’an passé et en phase avec la moyenne quinquennale (-4%).
La concrétisation du compte propre de XERFI, situé à Rillieux la Pape, d’une surface de 16 100 m² n’est pas étrangère à ce bon résultat au T1 2024. À elle seule, cette opération représente 27 % de la demande placée. À l’autre bout du spectre, le créneau inférieur à 1000 m² fait également jeu égal avec l’an passé. Seul le créneau intermédiaire, entre 1 000 et 5 000 m², affiche un recul annuel notable de 27 %, animé par 6 signatures seulement, alors qu’en moyenne une dizaine d’opérations se signe chaque trimestre depuis 5 ans.
Autre caractéristique du marché au T1 2024 en rupture avec 2023, le segment de la vente redresse le cap, avec une part de marché de 39 % contre 8% l’an passé. Au nombre de 19, les acquisitions cumulent 23 300 m², un volume en très forte hausse annuelle.

Dans la continuité des trimestres précédents, la faiblesse des disponibilités et le maintien de la demande continuent de peser de manière inflationniste sur les valeurs. Ce trimestre, le loyer prime a été enregistré à 360 €/m²/an dans le 6e arrondissement de l’agglomération lyonnaise.

Concernant les valeurs à l’acquisition, la stabilité est de mise. En dépit d’une activité plus soutenue, peu de signatures ont été réalisée sur des locaux neufs. Dans les secteurs centraux de la métropole, les prix au m² s’échelonnent de 4 000 à 6 000 €/m². Dans les secteurs périphériques, les valeurs à l’acquisition sont plutôt comprises entre 2 500 et 5 000 €/m².

Le marché des utilisateurs – Activité : Baisse de régime

Après une année 2023 plus qu’honorable au regard du contexte économique, le marché des locaux d’activités de la région lyonnaise a marqué le pas en ce début d’année 2024. Avec moins de 50 000 m² commercialisés, ce volume est inférieur de 31 % à l’an passé et significativement 39 % en dessous de la moyenne quinquennale (à période comparable).

Le marché des locaux d’activités reste majoritairement animé par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 79 % de la demande placée. Il faut dire aussi que les disponibilités neuves ont quasiment disparu du paysage, limitant les possibilités de satisfaire la demande soutenue des utilisateurs.

Ainsi, l’offre est un facteur limitant de l’activité. Si le rythme transactionnel se maintient, le stock représente à peine une année de commercialisation. Pour le moment, la raréfaction des disponibilités dessine une nouvelle répartition géographique, où la périphérie gagne du terrain face à la métropole lyonnaise.

Cette configuration renforce la spéculation : une nette évolution des valeurs à la hausse est notable, comme en témoignent le loyer moyen sur le segment du neuf (à 110 €/m²/an) et celui de seconde main (à 90 €/m²/an).

Sources : Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière (CECIM), Evolis

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