LILLE | L’étude marché du 1er trimestre 2024

Marché investissement : Sans éclat

Le marché de l’investissement de la région Hauts-de-France ne déroge pas à la tendance nationale et affiche également des résultats en berne au premier trimestre 2024. Toutes classes d’actif confondues, moins de 97 millions d’€ ont été engagés en trois mois.

Ce résultat affiche un repli annuel de 30 % et se révèle significativement inférieur de 45 % à la moyenne quinquennale à période comparable.

Conséquence de la prudence persistante des investisseurs, les opérations d’envergure ont totalement disparu du paysage. Au T1 2024, seules les tranches inférieures à 20 millions et 50 millions d’€ ont été animées et se partagent respectivement 18 % et 82 % des sommes investies.

Concernant la typologie des actifs, seuls les compartiments bureau et logistique ont fait l’objet d’investissement au T1 2024.

Avec 62 millions d’euros investis, la classe des bureaux représente 64 % du marché. Ce montant recouvre notamment les acquisitions du siège d’AGAPES par KANAM GRUND GROUP (sale and leaseback) pour un montant légèrement inférieur à 25 M€ et la cession de l’immeuble EUROCENTRE par AXA IM au profit d’Iroko pour un peu plus de 20 M€.

En logistique, une seule opération d’un montant avoisinant les 35 millions d’euros a été enregistrée au T1 2024.

En ce qui concerne les taux de rendement au T1 2024, les yields ont poursuivi leur décompression initiée en 2023, quelle que soit la classe d’actifs. Pour les bureaux, le taux de rendement moyen est compris entre 6,75 % et 8 %.  Enfin pour la logistique, les taux de rendement sont compris entre 6 et 8 %.

Marché utilisateur – Bureaux : Un ralentissement anticipé

Selon les données publiées par l’Observatoire des bureaux de la métropole lilloise (OBM – CCI Grand Lille Hauts-de-France), environ 33 000 m² ont été commercialisés au 1^er trimestre 2024, à travers 50 opérations en incluant les compte-propres (contre 85 au T1 2023). Ce volume trimestriel accuse une baisse de 38 % par rapport au T1 2023, et se révèle inférieur de 27 % à la moyenne quinquennale à période comparable.

Seules 8 ventes utilisateurs ont été recensées en ce début d’année, soit un volume équivalent à 2 990 m². Le reste du marché est majoritairement tourné vers la location, avec 42 prises à bail pour un volume proche de 30 000 m².

Le marché lillois reste majoritairement porté par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 52 % de la demande placée contre 44 % pour les opérations neuves et 2 % pour les comptes propres. Alors que les comptes propres ont joué un rôle moteur essentiel pour l’activité transactionnelle lilloise en 2023, ce type d’opérations a quasiment disparu des radars en 2024. Si la demande placée neuve se maintient, c’est principalement grâce à la seule transaction supérieure à 10 000 m² du trimestre, signée dans l’actif Upline, immeuble livré en 2022, à Villeneuve-d’Ascq

En ce qui concerne les disponibilités, l’offre vacante reste stable sur l’ensemble de l’agglomération lilloise et se compose majoritairement de surfaces de seconde main. A contrario, l’offre immédiate neuve ou livrable sous 3 mois, se contracte en un an et avoisine 95 000 m² disponibles.

Dans la continuité des trimestres précédents, les valeurs locatives sont orientées à la hausse, sous l’effet du maintien de la demande des utilisateurs pour les bureaux de qualité. Les loyers pour des immeubles neufs dans les arrondissements centraux et dans les quartiers d’affaires se maintiennent entre 200 €/m²/an et 280 €/m²/an. Mais il n’est pas rare de croiser des valeurs dépassant largement cette fourchette, notamment dans le centre de Lille, comme en témoignent de récentes signatures à près de 300 €/m²/an au T1 2024. Les valeurs de seconde main suivent également cette tendance haussière : elles sont généralement comprises entre 85 et 150 €/m²/an en dehors de Lille et peuvent grimper jusqu’à 220 €/m²/an en fonction de l’emplacement géographique.

Marché utilisateur – Activité : Dynamisme conservé

Compte tenu du contexte économique, le marché des locaux d’activité de la région lilloise démontre une nouvelle fois sa résilience en ce début d’année 2024, avec près de 30 000 m² commercialisés en trois mois.

Pour un nombre quasi équivalent de transactions (33 contre 32 l’an passé), ce volume trimestriel est en progression de 37 % par rapport au T1 2023.

Ce résultat constitue en soi une performance notable, d’autant plus qu’aucune transaction ne dépasse les 5 000 m² ce trimestre. Le segment intermédiaire, avec 11 transactions, agrège 65 % de la demande placée. Dénombrant 22 signatures, le segment inférieur à 1 000 m² représente, quant à lui, 35 % de l’activité.

Le marché des locaux d’activités reste majoritairement animé par des locations de seconde main : ces dernières concentrent 82 % de la demande placée.  Les surfaces de première main demeurent un produit rare. Les utilisateurs n’ont d’autres choix que de se tourner vers des locaux de seconde main ou de s’éloigner géographiquement, ce qui explique le retour en grâce de territoire dont l’attractivité repose avant tout sur la disponibilité, à l’instar de Roubaix ou de Tourcoing.

Cette configuration de marché favorise une augmentation généralisée des valeurs et modifie le schéma des loyers sur certains secteurs. Les valeurs locatives pour des locaux de seconde main sont majoritairement comprises entre 70 €/m²/an et 80 €/m²/an, la fourchette est plus élevée pour des locaux de première main, allant de 85 €/m²/an jusqu’à 95 €/m²/an dans les communes au Sud de l’agglomération.

La tendance haussière est identique sur le marché de l’acquisition, qui se caractérise également par un manque de disponibilité. À cette situation tendue s’ajoute l’impact de la hausse des coûts de construction à l’acquisition : le prix au m² pour des locaux de qualité dépasse ainsi les 1 300 €/m².

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