Investissement Immobilier : point marché 1er semestre 2021

L’Investissement de Bureaux en Île-de-France.

Avec près de 5 milliards d’euros investis en Île-de-France, les investissements en bureaux restent majoritaires. La baisse atteint – 25 % par rapport à 2020. Les investisseurs se sont concentrés sur les actifs de taille intermédiaire (de 50 à 200 M€) tandis que les deals de plus de 200 M€ se sont raréfiés (divisés par deux par rapport au S1 2020). Plus de 80 % des montants investis sont situés à Paris et sur le Croissant Ouest. Plusieurs opérations d’envergure permettent à la 1^ère Couronne de concentrer 17 % des montants investis.

Les deux tiers des montants investis sont issus d’acquéreurs français. La part des acquéreurs mondiaux atteint 20 %. Les acteurs les plus actifs sont américains, canadiens ou moyen-orientaux. Parmi les acteurs européens, les belges, les allemands et les britanniques ont animé le marché.
Les Asset Manager / SCPI ont acquis pour près de 2 milliards d’euros d’actifs en Immobilier d’Entreprise tandis que ce sont les SIIC qui ont le plus vendus en 2021 (1,9 Md€).

Avec la crise sanitaire, les VEFA en blanc se sont faites moins nombreuses: 3 opérations seulement sont recensées : 2 200 m² rue d’Argenson à Paris 8ème, 13 700 m² à Bagneux et 11 100 m² à Châtillon. Les acquisitions sur les bureaux neufs déjà livrés sont plus importantes, surtout sur le Croissant Ouest où les opportunités sont plus nombreuses.

Les taux de rendement prime restent faibles, de 2,75 % à Paris QCA à 7 % pour des bureaux en 2^nde Couronne.

L’Investissement de Locaux d’Activités & Logistique en Île-de-France.

345 millions d’euros ont été investis en locaux d’activités et en logistique, un niveau en baisse de moitié par rapport à la même période de 2020. Les investisseurs se concentrent d’ailleurs sur la logistique (76 % des montants investis). En effet, avec la poussée massive du e-commerce, ces actifs intéressent de plus en plus les acteurs.

Ce sont les actifs inférieurs à 50 millions d’euros qui ont été dynamiques, de même que les portefeuilles logistiques. Sans surprise, la 2^nde couronne capte 78 % des montants investis du semestre. Bien que la logistique urbaine soit recherchée en 1^ère Couronne, l’offre se fait rare et ne permet pas de répondre à la demande.

Le fait marquant du semestre repose sur la forte présence d’acquéreurs européens (britanniques ou néerlandais). Des américains ont également animé le marché en achetant des actifs logistiques à Saint-Ouen-l’Aumône ou à Villeneuve-la-Garenne. Ce sont les Asset Manager / SCPI qui ont le plus vendu au 1^er semestre 2021 (66 % des montants vendus). Du côté des acquéreurs, 70 % sont des fonds ou des foncières françaises ou étrangères : Valor Real Estate, Crossbay, Westbrook…

Les VEFA dans les locaux d’activités et la logistique sont très faibles, ne totalisant que 15 M€ en 2021.

La plupart des actifs sont de seconde main, en l’état. Parmi les acquisitions neuves (livrées ou en VEFA), sur un an d’observation, plus de 70 % sont situées en 2^nde Couronne.

Les prix au m² pour les entrepôts sont en hausse en 1^ère Couronne en raison de la forte demande en logistique urbaine et de l’offre qui reste limitée. Le taux de rendement prime n’atteint plus que 3,75 % pour la logistique/entrepôt et 5,50 % pour les locaux d’activités.

L’Investissement de Locaux Commerciaux en Île-de-France.

Les investissements en commerce n’ont pas repris en vigueur au cours de ce 2^ème trimestre 2021. Les confinements successifs ont largement pénalisé le secteur. 148 M€ ont été investis en commerce en Île-de-France au 1^er semestre 2021 (contre 1,5 Md€ sur la même période de 2020).

Les acteurs ont privilégié les emplacements n°1 en centre-ville, les retails parks et les commerces alimentaires. Ainsi, la 2^nde Couronne truste 70 % des montants investis en 2021.

La totalité des investissements en commerce en 2021 sont le fait d’acteurs français. Les SIIC ont vendu pour 34 M€ de commerces. Les promoteurs ont également été très actifs. Plus de la moitié des montants investis ont pour acquéreurs des Asset Manager / SCPI (la collecte pour ces dernières demeurent importantes).

4 VEFA sont recensées en Commerce, dont 3 en boutiques de pieds d’immeubles en 1^ère et 2^nde Couronne et une cellule de parcs d’activités commerciales à Cormeilles-en-Parisis (commerce alimentaire).

La raréfaction des deals sur les grandes artères commerçantes (rue du Faubourg Saint-Honoré par exemple) entraîne une forte décote des prix. La moyenne passe de 35 000 €/m² à Paris QCA en 2020 à seulement 19 000 €/m² en 2021. Les prix suivent une tendance baissière que ce soit en 1^ère ou en 2^nde Couronne, à l’exception des cellules de parcs d’activités commerciales.