EVOLIS vous présente l’Essentiel’Immo Lyon

Le Groupe EVOLIS publie sa nouvelle étude concernant le marché lyonnais au 4ème trimestre 2023.
Voici ce qu’il faut en retenir.

Marché investissement : MISE EN PAUSE

Pris dans la tourmente des taux, le marché de l’investissement dans la région lyonnaise n’échappe pas au ralentissement généralisé. Alors que l’année 2022 s’était achevée sur un dernier trimestre record, animé par 1 deal > 200 millions d’euros, l’année 2023 accuse une chute importante des sommes investies. Toutes classes d’actif confondues, moins de 735 millions d’€ ont été engagés à travers 80 opérations contre 122 l’an passé. C’est moitié moins qu’en 2022 et significativement inférieur de 47 % à la moyenne quinquennale.

Les deals supérieurs à 100 millions d’€ se sont faits plus rares : une seule opération a été recensée. Il s’agit de l’acquisition de l’immeuble WELINK par AEW : un projet de 18 700 m² situé dans le 7ème arrondissement de Lyon. À l’autre bout du spectre, la tranche inférieure à 10 millions d’€ a été largement plébiscitée. En l’absence de visibilité économique, les investisseurs préfèrent diluer le risque au travers d’une série d’opérations de moindre envergure, plutôt que d’engager une part plus importante de leurs capitaux dans une unique signature

Conformément à la tendance nationale, les bureaux voient leur part chuter à 53 % contre 80 % en 2022. Le montant investi d’élève à 365 millions pour un total de 29 deals, soit une baisse annuelle de 67 %. Le repli est vertigineux comparé à 2022 où plus d’1 milliard d’€ a été investi à travers 61 signatures.

Le recul des bureaux laisse la part belle à la logistique, sa part de marché est passée de 2 % à 25 % en un an. Cette remontée est remarquable, alors qu’à l’échelle nationale, la tendance a été inverse pour cette classe d’actif. Avec 6 opérations recensées, pour un montant total de 153 millions d’€, il s’agit de la seule classe d‘actif à progresser dans la région lyonnaise en 2023. Les volumes ont principalement été gonflés par les cessions de grands portefeuilles nationaux ou paneuropéens. Deux opérations core se distinguent : d’une part, le portefeuille Camélia acquis par P3 LOGISTIC PARKS auprès de BLACKSTONE (qui comprend, entre autres, 2 entrepôts à Dagneux et à Saint-Quentin-Fallavier) et d’autre part, le portefeuille Gallic vendu par ETCHE FRANCE/KKR (5 actifs loués situés en région lyonnaise), faisant ressortir un taux de rendement à 5,5 %.

Au regard du niveau historique des taux de référence de LA BCE et de l’OAT 10 ans, les taux de rendement ont poursuivi leur décompression en 2023, quelle que soit la classe d’actif. Pour les bureaux, le taux de rendement prime est proche de 5,5%. Pour l’activité, la fourchette moyenne se situe plutôt entre 7,5 et 9 %. Enfin pour la logistique, les taux de rendement sont compris entre 4,5 et 5,5 % en fin d’année.

Marché utilisateur – Bureaux : DE SOLIDES FONDATIONS

Les chiffres 2023 démontrent une certaine résilience du marché des bureaux de la métropole lyonnaise, et ce, en dépit de la conjoncture économique. Avec un total de 530 signatures, la demande placée s’élève à 248 390 m², un volume en repli annuel de 24 %. Rapporté à la moyenne quinquennale (2017-2022), ce retard est similaire, de l’ordre de 23 %.

La frilosité des utilisateurs a constitué un frein au dynamisme de l’activité transactionnelle : les entreprises ont suspendu ou retardé la mise en œuvre de leur stratégie immobilière, dans l’attente d’une plus grande lisibilité économique. Ce phénomène est particulièrement notable sur le marché de l’acquisition et sur le segment des grandes transactions alors que ce créneau joue traditionnellement un rôle primordial dans la bonne orientation du marché.

Le segment > 5 000 m² affiche un volume en repli de 57 %, avec 6 transactions contre 9 l’an passé. Le faible dynamisme des grands utilisateurs contraste avec la résilience des autres segments de marché, en particulier celui des petites et moyennes surfaces qui constituent le socle fondamental du marché des bureaux lyonnais.

Autre élément caractéristique du marché en 2023, le recul des acquisitions (13 % de part de marché contre 25 % l’an passé). Confrontés à des conditions de prêt plus strictes, à un nombre réduit de prêteurs et à des coûts d’emprunt plus élevés, les acheteurs ont eu plus de difficultés à déployer des capitaux et ont vu leur capacité d’emprunt fortement réduite. Le segment de la vente a donc été impacté plus durement encore que celui de la location : les acquisitions cumulent moins de 35 000 m² en 2023, un volume en baisse annuelle de 60 %.

L’offre immédiate tangente 397 000 m² sur l’ensemble de l’agglomération lyonnaise : le taux de vacance général de la région oscille entre 4,9 et 5,5 %. Sur certains secteurs, comme la Part-Dieu, Confluence ou Vaise, les tensions à l’offre sont susceptibles de constituer un frein au bon dynamisme de l’activité transactionnelle dans ces secteurs.

La raréfaction des disponibilités et le maintien de la demande pèsent de manière inflationniste sur les valeurs. Les loyers pour des immeubles prime dans les arrondissements centraux et dans les quartiers d’affaires de la Part-Dieu, ou de la Presqu’Île Nord, se maintiennent entre 290 €/m²/an et 330 €/m²/an. Concernant les valeurs à l’acquisition, la stabilité est de mise, en dépit de fortes disparités géographiques.

Marché utilisateur – Activité : RUÉE VERS LA PÉRIPHÉRIE

Malgré le contexte difficile, le marché des locaux d’activités de la région lyonnaise a réalisé une solide performance et fait jeu égal avec l’an passé (- 2 %). Avec 330 100 m² commercialisés, ce volume se situe juste en dessous de la moyenne quinquennale (-12 %).

Le marché lyonnais des locaux d’activités reste majoritairement animé par des transactions de seconde main : ces dernières concentrent 57 % de la demande placée. Mais il est indéniable que la part du neuf grimpe sensiblement chaque année et s’établit à 43 % en 2023, il s’agit là d’un volume record !

Sur le segment inférieur à 1 000 m², la demande placée est stable par rapport à l’an passé, porté par une pluralité d’acteurs dynamiques, principalement des PME/PMI.
Sur le segment > 5 000 m², 9 transactions (contre 6 l’an passé) ont été recensées. Faute d’offre disponible, ces opérations sont toutes situées en périphérie.

Totalisant 315 000 m² disponibles, l’offre devient un facteur limitant de l’activité. Si le rythme transactionnel se maintient, ce stock représente à peine une année de commercialisation. Pour le moment, la raréfaction des disponibilités dessine une nouvelle répartition géographique, où la périphérie gagne du terrain face à la métropole lyonnaise.

Cette configuration renforce la spéculation : une nette évolution des valeurs à la hausse est notable, sur le segment du neuf comme celui de seconde main. Estimé à 88 €/m²/an, le loyer moyen enregistre une progression de 9 % en un an.

Marché utilisateur – Logistique : UNE VACANCE PROBLÉMATIQUE

Après une année 2022 exceptionnelle où 405 000 m² ont été commercialisés en 12 mois, le marché de la logistique dans la région lyonnaise a marqué le pas en 2023. En dépit d’une accélération au dernier trimestre, la demande placée totalise 257 215 m², soit un repli annuel de 36 %. Rapporté à la moyenne quinquennale, ce retard est toutefois moindre, de l’ordre de 23 %.

Plusieurs enseignements sont à retenir pour cette année 2023.
Moins nombreuses en 2023, 15 signatures ont été enregistrées, dont trois supérieures à 30 000 m², alors qu’en moyenne, une vingtaine de signatures est actée chaque année.

À 63 %, la part du neuf dans la demande placée a fortement progressé. Faute de disponibilités, les utilisateurs, en particulier les industriels et les retailers, se sont tournés vers les territoires au Nord et en périphérie de la métropole et ont largement plébiscité les projets clés en main.

La demande – et l’attente – sont de plus en plus importantes tandis que la rareté du foncier et de l’offre disponible bride l’activité transactionnelle. Environ 100 000 m² sont disponibles pour les utilisateurs : il n’y a quasiment pas de vacance sur ce marché alors que la demande reste forte. Ce phénomène est encore plus prononcé sur le créneau des grandes surfaces.

Cette tension durable à l’offre à fait grimper de + 15 % à 20 % les valeurs locatives en 2023. Le loyer prime s’établit à 75 €/m/an (signatures en fin d’année à Vénissieux). La différence entre le marché du neuf et celui de seconde main tend à s’effacer, tant les disponibilités sont faibles. Les loyers de seconde main tangentent ainsi la courbe des valeurs de première main. Cette configuration de marché est à surveiller, car elle pourrait entraîner une perte d’attractivité au profit d’autres territoires, plus offreurs.

Sources : Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière (CECIM), Evolis

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