EVOLIS vous présente l’Essentiel’Immo France – Logistique

Le Groupe EVOLIS publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché national de la logistique au 4ème trimestre 2023 et ce qu’il faut en retenir.

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

La dégradation de la conjoncture économique a tout au long de l’année pesé sur le marché français de l’investissement. Moins de 11,6 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux d’activités, logistique) en 2023, un résultat en très forte baisse annuelle de plus de 55 % et significativement inférieur de 60 % à la moyenne décennale.

Avec seulement 2,6 milliards d’euros engagés en France en 2023, le marché des locaux industriels et logistiques pâtit pleinement de ces conditions défavorables et accuse une régression annuelle supérieure à 60 %.

Ce résultat aurait pu être encore plus négatif sans les signatures au second semestre d’un ensemble d’opérations d’envergure. En effet, après la cession du portefeuille Camélia au 3ème trimestre au profit de P3 LOGISITIC PARKS, la fin d’année a été animée par les acquisitions des portefeuilles Olympe par AXA IM et Daisy par BOREAL IM. Au final, le 4ème trimestre concentre plus d’un tiers des sommes investies en 2023.

Les portefeuilles (nationaux et régionaux) constituent la première cible des investisseurs : ils concentrent 32 % de l’investissement industriel et logistique national, soit un peu plus de 820 millions d’euros. Avec près de 665 millions d’euros investis, l’Île-de-France est la seule région à enregistrer un résultat > 500 M€. Seuls quatre marchés régionaux enregistrent un volume global > 100 M€ : l’Auvergne-Rhône-Alpes (environ 310 M€), les Hauts-de-France (220 M€), la Provence-Alpes-Côte d’Azur (130 M€) et le Grand Est (125 M€).

Ce sursaut de l’activité enregistrée en cette fin d’année témoigne de l’appétence toujours forte des investisseurs pour cette classe d’actif.

Contrairement à d’autres segments de marché ayant entamé plus tardivement leur phase de correction des valeurs, ce segment profite de taux de marché relativement établis. Le taux de rendement prime des entrepôts logistiques atteint 5,00 % en fin d’année (+ 15 points de base sur un trimestre) quand celui des locaux d’activités progresse trimestriellement de 20 points de base pour afficher 7,00 %.

Cependant, il convient de rappeler que le marché des locaux industriels et logistiques reste confronté à un ensemble de contraintes structurelles telles la pénurie de l’offre existante, la raréfaction des réserves foncières adéquates à de nouveaux développements, la hausse des coûts de construction ou encore la lutte contre l’artificialisation des sols.

LE MARCHE UTILISATEUR

Le marché des entrepôts logistiques marque le pas : seulement 3 530 000 m² ont été commercialisés en France en 2023, un résultat en recul annuel de 24 % et inférieur de 11 % à la moyenne décennale.

Avec moins de 1 850 000 m² commercialisés, ce ralentissement est encore plus marqué pour les quatre principaux marchés de la dorsale (Hauts-de-France, Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur), en baisse annuelle de 38 %.

Ce ralentissement s’explique notamment par le relatif attentisme des utilisateurs-chargeurs, en particulier les acteurs de la grande distribution et du e-commerce (moteurs traditionnels de cette demande). De manière générale, le manque de visibilité économique, couplé aux difficultés structurelles de certains acteurs, a largement participé au recul de la part des chargeurs. Certains ont même fait le choix de confier leurs projets logistiques à des prestataires. Conséquence logique, les logisticiens ont été les acteurs les plus dynamiques en 2023 : ils concentrent plus de 60 % de la demande placée nationale.
Les valeurs locatives poursuivent leur ascension. En Île-de-France, le loyer moyen affiche ainsi une progression annuelle de l’ordre de 12 % et atteint 67 €/m²/an. Les régions Hauts-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur enregistrent des hausses comparables (respectivement + 8 % et + 11 %). Cette tendance est encore plus prononcée pour le marché aurhalpin : le loyer moyen atteint désormais 64 €/m²/an contre seulement 54 €/m²/an en fin d’année 2022, soit une croissance de 19 %.

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