Etude de marché Île-de-France au 1er trimestre 2021

Le marché des bureaux : plus résilient qu’il n’y parait.

La crise sanitaire continue de perturber le marché francilien des bureaux. Au 1^er trimestre, la demande placée atteint 346 100 m², en baisse d’un peu plus de 30 % par rapport au début d’année 2020. Cependant, il convient de nuancer cette baisse en rappelant la très grande signature de Total à la Défense en mars 2020 (126 000 m²) et les excellentes performances du marché avant crise. Sans Total, la baisse ne serait que d’environ 15 %.

Dans ce contexte, le marché des bureaux de moins de 1 000 m² se distingue par une bonne dynamique, tant en nombre qu’en volume. La demande placée atteint 153 000 m², en recul de seulement 10 % par rapport au 1er trimestre 2020. Le ralentissement est plus prononcé pour les bureaux de 1 000 à 5 000 m² (- 50 % sur un an).

L’offre continue de croître du fait de ce ralentissement, mais à un rythme plus faible qu’aux trimestres précédents (+ 2 % seulement ce trimestre). En un an, l’offre immédiate a bondi de 29 % pour atteindre 3 788 000 m², soit un taux de vacance de 6,9 %.

Au cours du dernier trimestre, nous commençons à observer un léger fléchissement des loyers parisiens. Les valeurs prime échappent encore à cette tendance : une surface de bureaux avenue d’Iéna a, par exemple, été louée à 900 €/m². En dehors de Paris, les valeurs locatives tendent à se stabiliser. Les équipes d’EVOLIS témoignent de propriétaires toujours plus enclins à accorder des mesures d’accompagnement qu’avant la crise, y compris dans la capitale.

Le marché des locaux d’activités : embellie confirmée pour la 2nde Couronne.

La résilience de ce marché n’est plus à démontrer, et c’est même une progression de 11 % des volumes placés qui est enregistrée au 1er trimestre 2021 (185 000 m² placés). Tous les segments de surfaces bénéficient d’un regain d’activité mais les disparités géographiques persistent. En 1^ère couronne, le placement trimestriel reste inférieur de 26 % à sa moyenne de long terme. Il faut rappeler que ces secteurs, pourtant très demandés, souffrent d’une offre devenue trop rare.

Certaines entreprises en recherche de locaux se reportent sur la 2^nde couronne, dont l’offre est plus abondante. Ainsi, la demande placée pour les 4 départements de 2^nde couronne progresse de 28 % par rapport au 1^er trimestre 2020. Il faut rappeler que celui-ci était très décevant. En comparaison avec la tendance trimestrielle de long terme, les 142 000 m² placés sur ces territoires sont relativement stables.

Les possibilités y sont plus nombreuses et plus qualitatives. Sous l’effet de certains retards de livraisons, l’offre immédiate augmente à nouveau. L’offre disponible sous un an atteint près de 2 millions de m², dont les deux tiers en 2nde couronne francilienne.

Quant aux valeurs locatives, là aussi, la dichotomie géographique demeure. Une hausse significative des loyers faciaux est perceptible en début d’année sur les territoires proche de Paris. Pour les secteurs plus éloignés, la stabilité est de mise.

L’investissement : 2021, l’an « Core ».

Au 1^er trimestre 2021, même si une remontée légère est tout de même observée, l’OAT 10 ans reste négatif et les capitaux disponibles sont toujours très importants. 

Avec 3,6 milliards d’euros investis, les montants investis en immobilier d’entreprise restent en ligne avec la moyenne des 1ers trimestres 2017-2019 (+ 1 %), mais sont en net recul par rapport au T1 2020 (– 29 %). Il faut rappeler que le 1er trimestre 2020 avait été exceptionnel, avec plus de 5 milliards d’euros investis.

Le marché francilien de l’investissement a fortement évolué ces derniers mois, avec la crise sanitaire, incitant les investisseurs à se tourner vers plus de sécurité (résidentiel, bureaux Core, logistique) au détriment des autres classes d’actif plus exposés à la crise sanitaire (commerce, bureaux non Core, hôtellerie).

Les opérations « Value-add » ont été moins nombreuses car les banques ont durci leurs conditions de financement. Néanmoins, ce type d’opérations a continué à animer le marché, soit pour des remises sur le marché locatif après la crise actuelle, entre 2023 et 2025, soit pour réaliser des transformations en logement, notamment à partir d’immeubles de bureaux « obsolètes ».

Les externalisations poursuivent leur progression puisque 5 opérations ont été signées au T1 2021 (contre 3 au T1 2020).  Les opérations les plus significatives se sont concentrées sur des locaux industriels.

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