ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché des bureaux au 3ème trimestre 2024

Le marché de l’investissement

Le marché des bureaux est particulièrement affecté par un contexte économique toujours défavorable : seulement 2,6 milliards d’euros ont été investis en France depuis le début de l’année. L’Île-de-France contribue à hauteur de 60 % de ce total, soit près de 1,6 milliard d’euros engagés, un volume en recul annuel de 59 % (à période comparable). Rapporté à la moyenne quinquennale, ce repli est encore plus vertigineux, de l’ordre de 83 %.

Avec 998 millions d’euros engagés, le Quartier Central des Affaires (QCA) enregistre une progression annuelle de 15 %, tandis que les investissements dans le reste de l’Île-de-France s’effondrent de plus de 80 %.

Si le premier semestre avait été marqué par quelques très grandes transactions, telles que l’acquisition du 40 Georges V par FONCIÈRE RENAISSANCE et la cession de l’actif Opéra Gramont à OSAE PARTNERS, les derniers mois ont surtout été animés par des signatures comprises entre 50 et 100 millions d’euros. Parmi les transactions majeures figure l’acquisition du 5 Opéra par FINANCIÈRE SAINT-JAMES pour plus de 90 millions d’euros. Outre l’intérêt toujours très fort des investisseurs pour le QCA dans un marché de plus en plus polarisé, cette reprise des transactions dans la tranche intermédiaire témoigne également d’un consensus retrouvé sur les valeurs. Ainsi, le taux de rendement prime reste stable à 4,25 %.

En dehors du QCA, seuls deux territoires enregistrent un volume annuel supérieur à 100 millions d’euros. Largement soutenu par l’acquisition de l’immeuble In Situ à Boulogne-Billancourt par CORUM AM au deuxième trimestre, le Croissant Ouest totalise 175 millions d’euros échangés (- 83 % sur un an). Avec 151 millions d’euros investis (- 18 %), Paris Centre Ouest (hors QCA) complète le podium grâce à plusieurs signatures significatives au troisième trimestre, telles que les cessions par LA FRANÇAISE REM des immeubles du 73-75 Condamine et du 51-53 Belles Feuilles, repris respectivement par AGRICA et SWISS LIFE AM.

Ailleurs en Île-de-France, les transactions sont particulièrement rares dans un marché toujours contraint par les nombreuses problématiques liées au manque de valorisation et au faible rendement des immeubles situés en périphérie des quartiers d’affaires établis. Ainsi, seulement 98 millions d’euros ont été engagés en Première Couronne (- 47 %), dont plus de la moitié dans une seule opération. Si la transformation des bureaux en logements offre un avenir à certains actifs, cette solution est loin d’être applicable partout en Île-de-France.

Témoignant du très faible intérêt des investisseurs pour les actifs les plus éloignés, seulement 27 millions d’euros ont été investis en Deuxième Couronne. En comparaison avec la même période de 2023, ce volume connaît une véritable chute libre, en baisse annuelle de 94 %.

Le marché des utilisateurs

Le T3 ne déroge pas à la tendance morose qui prévaut depuis le début de l’année 2024. Avec 411 695 m² commercialisés durant l’été, soit le résultat trimestriel le plus faible de l’année, le marché des bureaux en Île-de-France peine à redresser le cap.

La demande placée en Île-de-France cumule ainsi 1 278 080 m² sur neuf mois, affichant une baisse annuelle de 9 % par rapport à 2023. Le repli est plus marqué encore, de l’ordre de 17 %, lorsque ce volume est rapporté à la moyenne décennale (à période comparable), illustrant ainsi la faiblesse de l’activité transactionnelle au regard de l’historique.

L’absence de dynamisme du marché francilien se constate sur toutes les tranches de surface, à commencer par le créneau > 5 000 m², qui se contracte de 13 % en un an. Seules 13 signatures ont été enregistrées au T3, portant à 37 le nombre de grandes transactions en 2024. Ainsi, la demande des grands utilisateurs ne joue pas son rôle traditionnel de moteur du marché. Géographiquement, la demande > 5 000 m² s’est largement recentrée sur Paris et sur les communes limitrophes, ciblant en priorité les bureaux neufs ou restructurés dans des immeubles bien localisés, performants, et labellisés.

Sur le créneau intermédiaire (1 000 m² à 5 000 m²), la baisse annuelle se limite à 3 %, avec 408 790 m² commercialisés en 9 mois pour un total de 214 signatures contre 212 l’an passé. À l’échelle de l’ÎIe-de-France, ce segment voit sa part de marché se consolider et passer de 30 % à 32 %.

Enfin, avec 1 870 signatures, soit 464 560 m² commercialisés en 9 mois, le segment des petites surfaces (< 1 000 m²) accuse un repli de l’ordre de 11 %. Malgré une part de marché de 36 %, en recul par rapport à 2023, ce segment occupe toujours une place prépondérante sur le marché francilien.

Dans la continuité des trimestres précédents, la répartition géographique de l’activité témoigne du recentrage de la demande des utilisateurs sur les secteurs les plus établis et les plus sécurisés. En 2024, seul le marché parisien progresse tandis que les territoires en périphérie sont en perte de vitesse. Paris concentre ainsi 50% de l’activité à l’échelle régionale. Cette configuration du marché parisien doit beaucoup au dynamisme des grands utilisateurs, qui plébiscitent l’attractivité de la capitale.

Alors que la demande faiblit, les disponibilités en Île-de-France continuent de progresser. La tendance haussière s’accélère même au T3 : 5 304 000 m² sont ainsi vacants à la fin du T3 2024, un volume en progression annuelle de 13 % à l’échelle de l’Île-de-France.

Cette hausse s’est généralisée à l’ensemble des secteurs franciliens, en particulier à Paris et en Première Couronne. Bien que l’offre disponible reste fortement polarisée, un rééquilibrage très progressif en faveur de la capitale est notable.

En hausse annuelle de 43 %, les disponibilités poursuivent ainsi leur consolidation dans Paris, de manière bien plus importante sur le marché du neuf (+ 82 %) que celui de seconde main (+ 33 %). Le taux de vacance dans Paris s’établit ainsi à 5,2 %. Il faut remonter près de 10 ans en arrière pour trouver un niveau comparable d’offres vacantes. Mais contrairement à 2014, le niveau d’offres neuves est bien plus conséquent, un atout pour le marché, quand on connait l’appétit des utilisateurs pour ce type de surfaces.

Sans surprise, les loyers parisiens demeurent les plus élevés de la région. Bien que l’offre immédiate, neuve de surcroît, augmente fortement, le marché parisien des bureaux demeure caractérisé par une offre restreinte et une demande importante. Cet état de marché favorise la hausse des valeurs, généralisée à l’ensemble des arrondissements. Le segment du neuf reste durablement sous pression : dans le QCA, le loyer moyen de première main dépasse ainsi les 1 000 €/m²/an, en hausse annuelle de 14 %.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]