Le Groupe EVOLIS publie sa nouvelle étude trimestrielle concernant le marché francilien des bureaux au 1er semestre 2024 et ce qu’il faut en retenir.

Le marché de l’investissement

Depuis plusieurs années déjà, le secteur de l’immobilier d’entreprise fait face à un environnement instable, durablement pénalisant. Les aléas financiers, politiques, sociaux sapent le dynamisme de ce domaine d’activité qui peine à retrouver la vitalité qui était la sienne avant la crise sanitaire et interrogent quant à l’avenir même du bureau et de ses usages.

Un nouvel épisode, politique cette fois, vient s’ajouter à la liste – déjà longue – d’incertitudes qui pèsent sur l’environnement économique en France. Cette configuration continue de brider la dynamique du marché de l’investissement des bureaux : seulement 1,7 milliard d’euros ont été investis à l’échelle nationale depuis le début de l’année.

L’Île-de-France concentre 987 millions d’euros, soit environ 57 % des montants investis en France.
Il s’agit du volume semestriel le plus faible enregistré depuis 2009. À période comparable, ce montant accuse une baisse annuelle de 65 %, l’écart rapporté à la moyenne quinquennale est plus important encore, de l’ordre de 82 %.

Le marché francilien reste extrêmement polarisé entre d’un côté, des quartiers d’affaires toujours plébiscités et, de l’autre, des secteurs périphériques de moins en moins considérés par les investisseurs.

Avec 653 millions d’euros investis, le Quartier Central des Affaires (QCA) concentre 66 % des volumes investis en Île-de-France et n’affiche qu’une baisse annuelle limitée de 14 %, une chute moindre comparée aux autres territoires franciliens. Ainsi, deux nouvelles opérations core supérieures à 100 millions d’euros, ont été recensées au second trimestre : l’acquisition du 40 Georges V par FONCIERE RENAISSANCE et la cession de l’actif Opéra Gramont en faveur de OSAE PARTNERS.

En dehors du QCA, le marché a été très peu dynamique, démontrant le faible intérêt des investisseurs pour ces territoires. Ainsi, seulement 107 millions d’euros ont été échangés dans le reste de la capitale (- 83 % sur un an) et aucune signature ne dépasse un montant unitaire de 30 millions d’euros. Si le Croissant Ouest affiche, de prime abord, un meilleur bilan avec 127 millions d’euros engagés au cours de ce premier semestre, ce résultat montre un véritable effondrement annuel (- 85 %) et repose essentiellement sur une seule transaction : l’acquisition par CORUM AM de l’immeuble In Situ à Boulogne-Billancourt pour environ 90 millions d’euros.

En Première Couronne, la situation est encore plus préoccupante : seulement 87,5 millions d’euros (- 28 % en évolution annuelle) ont été investis, dont plus de 50 millions d’euros dans une seule opération, à savoir l’acquisition de l’immeuble Liberté 1 à Charenton-le-Pont dans le cadre d’un projet de reconversion en résidence étudiante par HINES au premier trimestre. Cette opération illustre pleinement les problématiques liées au manque de valorisation et de rendement des immeubles localisés dans les territoires où le déséquilibre entre l’offre et la demande est le plus marqué. Cette configuration remet en question l’avenir même de nombreux actifs tertiaires, peu attractifs aux yeux des investisseurs.

Enfin, si les investisseurs se montrent d’ores et déjà de plus en plus réticents à l’idée de franchir le périphérique, ils ne s’aventurent presque plus en Deuxième Couronne : seulement 13 millions d’euros y ont été investis, un résultat en recul annuel de l’ordre de 96 %.

Le marché utilisateur

Le premier semestre 2024 n’officialise pas de rupture franche avec l’an passé. L’activité transactionnelle reste à un niveau faible au regard de l’historique, affichant un repli de 18 % par rapport à la moyenne décennale à période comparable.

Avec 408 680 m² commercialisés au T2 2024, la demande placée en Ile-de-France cumule 853 330 m² depuis le début de l’année, soit un volume quasi similaire au premier semestre 2023 (- 5 % en comparaison annuelle). Un atterrissage compris entre 1,8 et 1,9 millions de m² commercialisés se profile nettement pour la fin d’année 2024.

Après un début d’année dynamique, la demande des grands utilisateurs a marqué le pas au T2. Seules 7 signatures ont été enregistrées, contre 17 au T1.
La demande > 5 000 m² s’est largement recentrée sur Paris et sur les communes limitrophes, ciblant en priorité les bureaux neufs ou restructurés dans des immeubles bien localisés, performants, et labellisés. Ainsi, sur les 24 signatures recensées, 12 sont localisées dans la capitale. Les organismes publics et services de l’état, poussés par des stratégies d’optimisation de leur parc immobilier, ont été des acteurs prépondérants ce trimestre.

Si le créneau de marché > 5 000 m² en Ile-de-France se maintient par rapport à l’an passé, il n’en est pas de même pour les segments des petites et moyennes surfaces, en baisse respective de – 15 et – 2 %

Plusieurs éléments expliquent ce phénomène de ralentissement des signatures, avec notamment la tenue des JO 2024 et le recours plus massif au télétravail durant l’été. Un effet de rattrapage est attendu à la rentrée pour toutes ces entreprises qui ont suspendus leurs stratégies immobilières durant ces derniers mois.

Concernant les disponibilités en Île-de-France, la tendance haussière se poursuit : 4 983 000 m² sont ainsi vacants à la fin du T2 2024, un volume en progression annuelle de 11 %.
L’offre immédiate se consolide dans tous les secteurs franciliens, en particulier à Paris et en Première Couronne. Bien que l’offre disponible reste fortement polarisée, un rééquilibrage très progressif en faveur de la capitale est notable, où le taux de vacance de tangente désormais les 5 %.

Concentrant 34 % des surfaces disponible de l’Île-de-France, le Croissant Ouest et la Défense disposent d’un stock important d’environ 1 708 000 m². Toutefois, après plusieurs trimestres de hausse continue, l’offre immédiate progresse sur un rythme bien plus limité (+ 1 % en un an), une situation principalement imputable au ralentissement des livraisons.

La profonde hétérogénéité des marchés en Ile-de-France se traduit également dans l’évolution contrastée des valeurs locatives.

Sans surprise, les loyers parisiens demeurent les plus élevés de la région, d’autant plus que l’activité locative a conservé son dynamisme au S1 2024. Le loyer moyen neuf continue de progresser pour la majorité des sous-secteurs, à l’exception de Paris 18-19-20.
À l’inverse, dans le Croissant Ouest, les valeurs locatives observent une tendance baissière dans la quasi-totalité des secteurs, conséquence d’une activité en berne depuis le début de l’année. Ainsi, les loyers actés à La Défense sont significativement en baisse, compte tenu du décalage entre offre abondante et demande restreinte.

Retrouvez également nos études sectorielles sur simple demande !
Contactez-nous au 01 81 72 00 00 ou par mail à l’adresse suivante : [email protected]