ÎLE-DE-FRANCE | L’étude du marché au 1er trimestre 2023

Le marché de l’Investissement

Dans la continuité du second semestre 2022, la dégradation de la conjoncture internationale impacte toujours le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activités, entrepôts et commerce). Seulement 3,3 milliards d’euros ont été investis en France au 1er trimestre 2023, un montant en recul annuel de 31 %. Après un exercice 2022 marqué par un certain rééquilibrage des investissements entre l’Île-de-France et les Régions – elles contribuaient alors pour 40 % des investissements nationaux -, les marchés régionaux marquent le pas en ce début d’année et ne représentent plus que 25 % des investissements, soit un peu plus de 850 millions d’euros.

Si le marché francilien se montre plus résilient, il n’échappe pas à ce ralentissement : 2,4 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France, un résultat en recul de 23 % par rapport au 1er trimestre 2022 et bien en deçà de la moyenne quinquennale (- 32 %). Ce ralentissement concerne toutes les tranches de prix : seulement six opérations de plus de 100 millions d’euros sont recensées et seule l’acquisition par INGKA CENTRES (IKEA) du centre commercial Italie 2 dépasse les 300 millions d’euros. Le recul des investissements sur les segments inférieurs (< 100 M€) est encore plus prononcé et atteint près de 40 %.

Sous l’effet de la remontée des taux directeurs (augmentation annuelle de 181 points de base pour l’OAT à 10 ans), les taux d’intérêt poursuivent leur ascension (le taux d’usure des prêts immobiliers de plus de 10 ans dépasse les 4 % au 1er avril 2023) et accentuent la nécessaire phase de repricing du marché. Cette dernière tend à être de plus en plus acceptée par certains vendeurs, en particulier les institutionnels désireux de faire perdurer leurs stratégies de rotation d’actifs à l’inverse des privés toujours peu enclins à voir leurs valorisations baisser. Dans ces conditions, le taux de rendement prime de la logistique atteint, par exemple, 4,75 %, en hausse annuelle de 125 points de base. Le taux prime du commerce enregistre une croissance semblable pour atteindre 4,25 %. Si ces catégories d’actifs, ainsi que les bureaux de Première et Deuxième Couronne, ont d’ores et déjà acté une large correction des valeurs, les bureaux prime parisiens restent toujours relativement épargnés du fait d’une demande toujours aussi soutenue. En un an, le taux prime du QCA n’a crû que de 30 points de base pour atteindre 3,0 %.

Paris conserve son statut de premier marché d’Île-de-France. La capitale concentre 64 % des investissements en immobilier d’entreprise soit plus d’1,5 milliards d’euros dont près de 800 millions d’euros pour les arrondissements de la rive gauche. Déjà mise en évidence en 2022, la Deuxième Couronne conserve une place prépondérante avec 21 % des sommes investies au 1er trimestre. Avec un peu plus de 250 M€ investis, le volume enregistré dans le Croissant Ouest recule de plus de 50 % par rapport au 1er trimestre 2022. Enfin, les marchés de La Défense et du reste de la Première couronne ont été très discrets avec conjointement moins de 100 M€.

Le marché des Bureaux

Alors que le marché des bureaux en Île-de-France s’était redressé en 2022 pour terminer l’année sur un volume de 2,1 millions de m² commercialisés, la tendance s’est radicalement inversée en ce début d’année 2023.

Fortement impactée par la dégradation du contexte économique, l’activité transactionnelle a marqué le pas au T1 2023. Avec seulement 340 000 m² de bureaux commercialisés en trois mois, la demande placée en Île-de-France recule de 38 % en un an. Ce résultat trimestriel se révèle plus décevant qu’attendu et accuse un repli de 40 % par rapport à la moyenne quinquennale 2018-2022 (à période comparable).

Cette contraction du marché est notable sur tous les segments de surfaces, et en particulier sur celui des grandes surfaces (- 69 % en un an). Les créneaux des petites et moyennes surfaces, plus résilients, affichent un ralentissement moindre : – 20 % pour le créneau intermédiaire et jusqu’à – 22 % pour le créneau inférieur à 1 000 m².

En hausse depuis plusieurs trimestres, l’offre immédiate atteint plus de 4 545 000 millions de m² en Île-de-France, un tel niveau des disponibilités est inédit depuis près de 10 ans. En conséquence le taux de vacance global tangente les 8 %. La configuration de l’offre immédiate demeure très hétérogène en fonction des secteurs géographiques.

Concernant les valeurs locatives, la tendance haussière des loyers est généralisée à la quasi-totalité de sous-secteurs franciliens. D’une part, parce que le marché parisien, sous tension, continue de tirer les prix à la hausse, avec plusieurs transactions prime dépassant les 1 000 €/m², principalement localisés dans le QCA. Le loyer moyen dans Paris a ainsi progressé de 2 % en un an. D’autre part, parce que la demande des utilisateurs ciblant volontiers les immeubles neufs, les valeurs moyennes sont mécaniquement orientées à la hausse. Cette tendance est particulièrement notable sur les marchés périphériques qui connaissent un fort dynamisme transactionnel, à l’instar de la Première Couronne Sud dont le loyer moyen a progressé de 8 % en un an.

Le marché des Locaux d’Activités

Au cours des trois premiers mois de l’année, le marché des locaux d’activités de moins de 10 000 m² (hors entrepôts logistiques de plus de 5 000 m²) enregistre près de 195 signatures, un résultat 18 % inférieur à la moyenne des premiers trimestres des cinq dernières années. Près de 130 000 m² ont été commercialisés, ce volume se situe également bien en-deçà de la moyenne quinquennale (- 33 %). En comparaison avec l’excellente performance du 1er trimestre 2022, cette demande placée régresse même de 45 %. Géographiquement, le poids de la Deuxième Couronne ne faiblit pas : elle représente plus de 75 % de la demande placée.

En dépit d’une progression de 7 % sur un an, l’offre immédiate reste limitée à moins de 1 190 000 m². Ces tensions sont d’autant plus prononcées pour l’offre neuve : moins de 265 000 m² de première main sont actuellement vacants. Malgré la forte hausse des coûts de construction, l’activité des promoteurs ne faiblit pas : plus de 300 000 m² neufs supplémentaires devraient être livrés au cours des 12 prochains mois et permettront un premier renouvellement du parc.

La rareté de l’offre et le contexte inflationniste provoquent une nouvelle augmentation des valeurs locatives. Le loyer moyen facial de transactions des locaux d’activités de moins de 10 000 m² croît de 7 % en un an. En Première Couronne intra-A86, les bâtiments les mieux situés peuvent se louer à plus de 160 €/m²/an et même dépasser les 200 €/m²/an dans le secteur Boucle Nord. La Deuxième Couronne enregistre aussi une hausse des valeurs locatives : les loyers de présentation des surfaces neuves peuvent atteindre 140 €/m²/an dans des communes comme Chilly-Mazarin.

Sources : EVOLIS.

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